2015年11月，小夏在湖州市區(qū)買了一套商鋪，一年之后，商鋪完工。交房時(shí)，小夏卻發(fā)現(xiàn)商鋪的門面與購買時(shí)的沙盤模型并不一致，玻璃門門面尺寸與預(yù)售沙盤尺寸存在出入，實(shí)際玻璃門幅低于沙盤模型，大門上方窗戶處并未使用沙盤模型上的玻璃材質(zhì)，而是用混凝土澆筑。

于是，小夏找到房產(chǎn)公司交涉，房產(chǎn)公司同意待商鋪驗(yàn)收通過后再給予修改。但是，一直到約定的交房日商鋪門面也并沒有修改。小夏無奈之下將該房產(chǎn)公司告上了法庭。沙盤效果圖現(xiàn)場實(shí)拍圖

房產(chǎn)公司卻認(rèn)為

交付的房屋是符合雙方約定的交付條件的，且可供人通行門幅的尺寸與沙盤模型是一致的。只是門上面部位由混凝土澆筑，而小夏要求按照沙盤模型以玻璃裝飾。這部分位置用混凝土或者玻璃，僅僅是美觀效果，不屬于質(zhì)量問題，也不影響商鋪的正常使用，不屬于房屋不符合交付條件的情形。

那么，在實(shí)際交房時(shí)，房屋外形和售樓處的沙盤模型不一致，此時(shí)房產(chǎn)公司是否構(gòu)成違約呢？

吳興法院審理認(rèn)為

房產(chǎn)公司的沙盤模型為要約，而被告房產(chǎn)公司未能在交房期限內(nèi)交付與其宣傳銷售沙盤模型高度一致（明顯低于沙盤模型）的玻璃門門面，其行為構(gòu)成瑕疵履行，最后判決房產(chǎn)公司賠償35萬余元。

案件宣判后，房產(chǎn)公司服判，未提起上訴。

法官說法

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

本案雙方買賣的標(biāo)的物為市中心的商鋪，且涉案商鋪位于一樓，屬沿街商鋪。商鋪玻璃門面的高度，影響到商鋪裝飾感觀、氣派程度等商業(yè)經(jīng)營因素等。原告通過被告的售樓宣傳，并在被告售樓處查看沙盤模型，后續(xù)選定商鋪位置，與被告達(dá)成合意并簽訂了商品房買賣合同

購房者在選定商鋪位置及訂立房屋的過程中，沙盤模型中商鋪玻璃門門面高度系影響商品房合同是否訂立以及房屋價(jià)格確定的重大因素。所以本院認(rèn)定被告的沙盤模型為要約，沙盤模型中玻璃門門面高度即為雙方商品房買賣合同的組成部分。被告作為賣方，應(yīng)當(dāng)按約履行，交付與沙盤模型門面尺寸相一致的商鋪。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》第十五條

要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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